宝子们，古北又一个宝藏项目藏不住了！最近后台好多粉丝留言问古北 99Life，作为 “天天看新房” 的探盘博主，我必须第一时间安排实地探访。这个定位 “低密墅区” 的项目，打出 “快逐理想 / 慢品生活” 的口号，到底能不能兑现承诺？双轨通勤是否真的高效？低密社区的居住体验如何？带着这些问题，我从交通、配套、产品到实景细节进行了全方位测评，今天就带大家揭开古北 99Life 的神秘面纱。
古北 99Life 位于古北板块西侧，这个位置在当下的上海楼市中颇具看点。古北作为上海传统高端居住区，经过数十年发展，核心区已无太多新增供应，而西拓区域凭借更优越的生态环境和更合理的规划，成为古北价值延伸的重要方向。
项目地理位置堪称 “双核心辐射圈”，向西约 20 分钟可达虹桥枢纽，向东 30 分钟可至古北传统核心区。这种区位优势意味着业主既能享受虹桥商务区的高效办公氛围，又能坐拥古北成熟的国际化生活配套。随着虹桥国际开放枢纽建设的加速，古北西拓区域作为衔接两者的纽带，未来价值潜力不容小觑。
从产业支撑来看，周边 3 公里内聚集了古北 SOHO、漕河泾开发区、虹桥天地等商务地标，大量金融、科技、贸易企业入驻，带来了旺盛的高端居住需求。对于在这些区域工作的高净值人群来说，古北 99Life 提供了 “工作在 CBD，生活在低密社区” 的理想选择。
与古北核心区的高密度住宅不同，古北 99Life 所在区域保留了更多生态资源。项目周边 3 公里内有虹桥高尔夫球场、华漕公园、新家坡花园等多个绿地公园，其中虹桥高尔夫球场占地约 500 亩，是上海少有的城市中心高尔夫球场，为项目提供了天然的绿色屏障。
实测从项目步行 10 分钟可达总面积约 8 万㎡的华漕公园，园内有湖泊、湿地、步道等景观，是日常休闲健身的好去处。这种 “城市核心 + 生态环绕” 的区位特质，让古北 99Life 在寸土寸金的上海显得尤为珍贵。
古北 99Life 最吸引人的亮点之一就是 “双轨畅达”。项目距离 10 号线 分钟可达；距离在建的 15 号线 分钟。这两条地铁线路堪称上海的 “黄金动脉”，10 号线贯穿南北，连接虹桥枢纽、新天地、豫园等重要节点；15 号线东西走向，直达长风公园、上海西站、紫竹高新区等区域。
实测从 10 号线 分钟可直达南京东路站，35 分钟到新天地站，40 分钟到豫园站，完全能满足市中心通勤需求。15 号线通车后，将进一步丰富出行选择，通过换乘可轻松抵达上海各个核心商圈。
对于经常出差的商务人士来说，项目到虹桥枢纽的通勤效率堪称 “天花板级别”。实测自驾从项目出发，经北翟高架转崧泽高架，全程无红绿灯，约 20 分钟即可抵达虹桥机场 T2 航站楼；到虹桥火车站同样约 20 分钟车程。
如果选择公共交通，从 10 号线虹桥火车站站换乘高铁或飞机也十分便捷。这种 “20 分钟直达全球枢纽” 的优势，让古北 99Life 成为经常出差的商务人士的理想居所。想象一下，出差时无需提前数小时出发，从容收拾行李后轻松抵达机场，回家时也能快速回到温馨的家，这种体验在上海实属难得。
除了地铁和虹桥枢纽，项目周边的地面交通也十分便捷。北翟高架、崧泽高架、外环高速等快速路网环绕，自驾到人民广场约 40 分钟，到徐家汇约 35 分钟，到张江科学城约 50 分钟。
周边公交线 路等多条线路，可直达古北核心区、中山公园、外滩等区域。对于没有车的业主来说，公共交通完全能满足日常出行需求。
古北 99Life 虽然定位低密社区，但并不意味着远离繁华。项目 2 公里范围内有虹桥天地、龙湖虹桥天街、新华联购物中心等大型商业综合体，其中虹桥天地是虹桥商务区的核心商业体，汇集了超过 200 家品牌商户，从高端奢侈品到大众餐饮应有尽有。
实测从项目驾车 10 分钟可达虹桥天地，步行 20 分钟可达龙湖虹桥天街。这些商业体不仅能满足日常购物、餐饮需求，还经常举办艺术展览、主题活动等，为业主提供了丰富的文化娱乐选择。
向东 3 公里可达古北传统商圈，这里有古北家乐福、星空广场、万象城等成熟配套，保留了浓厚的国际化氛围。街头随处可见日韩料理店、进口超市、外籍人士服务中心，生活在这里能感受到多元文化的交融。
作为低密墅区，古北 99Life 最核心的优势在于居住舒适度。项目容积率仅 1.2，是目前古北板块内容积率最低的新建住宅项目之一。更难得的是，项目栋距达到约 50 米，远超常规住宅 30-40 米的栋距标准。
实地探访时发现，即使是低楼层的房源，采光也非常充足。工作人员介绍，得益于开阔的栋距和科学的楼栋布局，项目所有户型的日照时间都能达到 3 小时以上，完全满足国家日照标准。
宽敞的栋距不仅保证了采光，还为园林景观营造提供了充足空间。项目中央景观轴长达 150 米，宽度达 30 米，形成了开阔的九游官方app入口中央绿地，业主可以在这里散步、野餐、晒太阳，享受惬意的休闲时光。
项目在规划时特别注重归家体验，打造了 “梧桐归途” 的街巷景观。从主入口到楼栋入口，沿途种植了大量梧桐树，形成了浓密的树荫。实测夏季行走在梧桐树下，体感温度比阳光下低 3-5℃，非常舒适。
街巷采用了 “人车分流” 设计，机动车道和人行道完全分离，保证了行人的安全。人行道铺设了青石板路，两侧种植了花卉绿植，设置了休闲座椅和景观小品，让归家之路成为一种享受。有业主表示：“每天下班回家，漫步在梧桐树下，一天的疲惫都烟消云散了。”
古北 99Life 主打改善型户型，主力户型为 120-160㎡的三房和四房，其中 140㎡左右的阳光大三房最受关注。这个户型最大的亮点是约 4.5 米面宽的客厅，实测客厅面积达 25㎡，摆放 L 型沙发、茶几、电视柜后仍有充足的活动空间。
客厅连接南向观景阳台，阳台面宽与客厅一致，进深约 1.8 米，实测面积约 8.1㎡。阳台采用了全景落地窗设计，采光效果极佳，站在阳台上可以俯瞰社区园林景观。业主可以在这里摆放休闲桌椅，打造一个舒适的户外休闲区。
主卧套房面积约 28㎡，面宽 3.8 米，进深 7.2 米，配备独立卫生间和步入式衣帽间。独立卫生间采用干湿分离设计，配备了浴缸和淋浴，满足不同需求。步入式衣帽间面积约 5㎡，足够收纳夫妻双方的衣物。
次卧和书房面积分别约 15㎡和 12㎡，都带有飘窗，增加了使用面积和采光效果。厨房采用 U 型设计，操作台面长度达 4.5 米，可同时容纳两人操作，非常适合喜欢烹饪的家庭。
古北 99Life 目前已是准现房状态，大部分楼栋和园林景观都已实景呈现，这在当下的楼市中是非常大的优势。购房者可以实地考察房屋的采光、视野、户型格局等，避免了期房 “买家秀与卖家秀” 的差距。
实地探访时看到，房屋外立面已全部完工，采用了米黄色石材搭配深灰色金属线条，质感十足。门窗玻璃已安装完毕，采用了三层中空 Low-E 玻璃，隔音隔热效果出色。园林景观也基本成型，树木花卉长势良好，道路和休闲设施已投入使用。
准现房的优势还在于交付周期短，预计 2025 年上半年即可交房，对于急需住房的购房者来说，可以节省大量等待时间和租房成本。
项目采用精装交付，装修标准在同区域项目中处于中高端水平。主要装修品牌包括：
装修细节也很用心，厨房设置了台下盆、挡水条、抽屉式拉篮等实用设计；卫生间采用了干湿分离、防雾镜、电热毛巾架等配置；全屋配备了智能家居系统，可实现远程控制灯光、空调、窗帘等。
古北 99Life 特别打造了 “古北 99CLUB”，规划了社交、商务、运动、志趣、亲子五大主题社群，旨在为业主提供高品质的社区生活。目前已规划的活动包括：
这些活动不仅能丰富业主的业余生活，还能促进邻里之间的交流，营造良好的社区氛围。对于高端改善型客户来说，社区的社群文化和邻里圈层也是非常重要的考量因素。
更值得期待的是，古北 99CLUB 将链接缦合荟的全球高定资源矩阵。缦合荟是知名的高端生活服务平台，拥有 8 类 61 项全球资源，包括：
这些资源的引入，将极大地提升业主的生活品质，让业主在家门口就能享受到全球顶级的生活服务。这种 “社区 + 高端资源平台” 的模式，在上海住宅项目中并不多见，体现了古北 99Life 对高端客群需求的精准把握。
古北 99Life 目前均价约 8.5 万 /㎡，对比同区域同品质项目具有明显优势。古北核心区二手房均价已达 10-12 万 /㎡，虹桥商务区核心区新房均价约 9-10 万 /㎡，而古北 99Life 作为低密准现房，价格相对亲民。
从户型总价来看，120㎡三房总价约 1020 万，140㎡三房总价约 1190 万，160㎡四房总价约 1360 万，这个总价段在古北和虹桥板块的改善型住宅中具有竞争力。
上海中心城区低密住宅供应一直非常稀缺，尤其是古北这样的成熟板块，新增低密住宅项目屈指可数。古北 99Life 容积率仅 1.2，栋距约 50 米，这种低密社区在上海中心城区已成为 “奢侈品”。
从市场需求来看，改善型客户对低密住宅的需求旺盛。2024 年上海容积率 1.5 以下的住宅项目去化率达 85%，远高于全市 65% 的平均去化率。古北 99Life 作为准现房，稀缺性更加凸显，未来保值增值能力值得期待。
项目周边高端租赁需求旺盛，主要租客群体为外籍高管、企业主、高收入白领等。实测周边类似户型的租金水平为：120㎡三房月租金约 1.8-2 万元，140㎡三房月租金约 2.2-2.5 万元，160㎡四房月租金约 2.8-3 万元。
按照这个租金水平计算，古北 99Life 的年租金回报率约 2.5-3%，高于上海住宅平均 1.8% 的租金回报率。对于有投资需求的购房者来说，这样的租金回报率具有一定吸引力。
经过全方位测评，古北 99Life 确实展现出了不俗的实力。区位上，处于古北西拓核心，享受双核心辐射；交通上，双地铁 + 虹桥枢纽加持，通勤效率极高；产品上，低密社区 + 宽适户型 + 准现房，居住舒适度有保障九游官方app入口；配套上，近享世界级商圈，链接高端资源矩阵。
对于追求高品质生活的改善型客户来说，古北 99Life 提供了一个 “快节奏工作，慢节奏生活” 的理想选择。在这里，既能高效通勤直达城市核心，又能享受低密社区的宁静与舒适；既能近享繁华商圈的便利，又能拥有私密的居住空间；既能参与丰富的社群活动，又能链接全球高端资源。
当然，项目也存在一些需要注意的地方：目前 15 号线延伸段尚未通车，公共交通主要依赖 10 号线；周边部分配套还在完善中，需要一定时间成熟；总价相对较高，对购房者的资金实力有一定要求。
总体来看，古北 99Life 在区位、交通、产品、配套等方面都表现出色，尤其是低密准现房的优势在当下楼市中非常难得。如果你是在虹桥或古北工作的高收入人群，追求高品质的改善型住宅，古北 99Life 绝对值得重点关注。
古北 99Life 作为古北低密墅区的准现房项目，正在全城热映中。如果你也在寻找古北的理想生活，不妨去项目实地看看，相信你会有不一样的发现！如果你对项目还有其他疑问，欢迎在评论区留言，我会尽力为大家解答。# 古北 99Life #上海改善盘测评 #低密社区 #准现房
